【有用】房产租售财税处理攻略(含:表格总结)

发布时间:2022-02-26 12:57:19 | 作者:亚博游戏官网

  企业、个人常常触及租借、转让房子(二手房),其间的涉税问题也是财务比较重视的。比方:

  (1)一般交税人租借其2016年4月30日前获得的不动产,能够挑选适用简易计税办法,依照5%的征收率核算应交税额。

  一般交税人租借其2016年5月1日后获得的不动产,适用一般计税办法计税,适用税率9%。

  ——以直接购买、承受捐献、承受出资入股或抵债办法获得,以不动产权属改动的当天为获得的时刻。

  ——交税人租借或转让自建不动产,以建筑工程许可证注明的开工日期为不动产获得的时刻,无建筑工程施工许可证的,按合同注明的开工日期为不动产获得的时刻。

  (2)关于转租不动产怎么交税的问题,总局清晰依照交税人租借不动产来承认。一般交税人将2016年4月30日之前租入的不动产对外转租的,可挑选简易办法交税;将5月1日之后租入的不动产对外转租的,不能挑选简易办法交税。

  (1)一般交税人租借其2016年4月30日前获得的不动产,能够挑选适用简易计税办法,依照5%的征收率核算应交税额。交税人租借其2016年4月30日前获得的与安排所在地不在同一县(市)的不动产,应依照上述计税办法在不动产所在地预缴税款后,向安排所在地主管税务机关进行交税申报。(延伸学习:特好记!最新最全增值税税率、征收率表(12月更新)

  (2)一般交税人租借其2016年5月1日后获得的、与安排所在地不在同一县(市)的不动产,应依照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向安排所在地主管税务机关进行交税申报。

  (3)小规模交税人租借其获得的不动产(不含个人租借住宅),应依照5%的征收率核算应交税额。交税人租借与安排所在地不在同一县(市)的不动产,应依照上述计税办法在不动产所在地预缴税款后,向安排所在地主管税务机关进行交税申报。

  (5)财务部 税务总局公告2021年第11号清晰:自2021年4月1日至2022年12月31日,对月出售额15万元以下(含本数)的增值税小规模交税人,免征增值税。依照现行规则应当预缴增值税税款的小规模交税人,凡在预缴地完成的月出售额未超越15万元(以1个季度为1个交税期的,季度出售额未超越45万元)的,当期无需预缴税款。

  (6)交税人租借不动产,按规则需求预缴税款的,应在获得租金的次月交税申报期或不动产所在地主管税务机关核定的交税期限预缴税款。

  (7)向不动产所在地主管税务机关预缴的增值税款,能够在当期增值税应交税额中抵减,抵减不完的,结转下期持续抵减。交税人以预缴税款抵减应交税额,应以完税凭据作为合法有用凭据。

  2018年12月31日前,公共租借住宅运营处理单位租借公共租借住宅,免征增值税。

  为进一步支撑住宅租借商场开展,财务部税务总局住宅城乡建造部发布《关于完善住宅租借有关税收方针的公告(2021年第24号)》清晰:

  住宅租借企业中的增值税一般交税人向个人租借住宅获得的悉数租借收入,能够挑选适用简易计税办法,依照5%的征收率减按1.5%核算交纳增值税,或适用一般计税办法核算交纳增值税。住宅租借企业中的增值税小规模交税人向个人租借住宅,依照5%的征收率减按1.5%核算交纳增值税。

  住宅租借企业向个人租借住宅适用上述简易计税办法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。

  (1)住宅租借企业,是指按规则向住宅城乡建造部分进行开业陈述或许存案的从事住宅租借运营事务的企业。

  假如个人单位能够报销,发票昂首开具的问题,需求后续口径清晰;另或许租给企业当员工团体宿舍是否满意该项条件,也需求后续口径清晰。

  (3)租借的是住宅,提示没有要求不动产获得时刻,也就是说即便不动产是2016年5月1日今后获得也能够适用方针。

  能够挑选适用简易计税办法,依照5%的征收率减按1.5%核算交纳增值税,或适用一般计税办法核算交纳增值税。

  按方针规则需求预缴增值税,按1.5%预征率预缴增值税,应预缴税款=含税出售额÷(1+5%)×1.5%。

  按方针规则需求预缴增值税,按1.5%预征率预缴增值税,即应预缴税款=含税出售额÷(1+5%)×1.5%

  租借不动产,交税人自行开具或许税务机关代开增值税发票时,应在备注栏注明不动产的详细地址。

  严查报废发票!税务局刚清晰!12月17日起,发票有必要这样报废,不然罚款比税多!

  (1)交税人供给租借服务采纳预收款办法的,其交税责任产生时刻为收到预收款的当天。

  (2)交税人产生应税行为并收讫出售金钱或许获得讨取出售金钱凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。

  1. 《企业所得税法施行法令》 第十九条:租金收入,是指企业供给固定财物、包装物或许其他有形财物的运用权获得的收入。租金收入,依照合同约好的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。

  2. 《国家税务总局关于贯彻履行企业所得税法若干税收问题的告诉》 (国税函〔2010〕79号)规则,企业供给固定财物、包装物或许其他有形财物的运用权获得的租金收入,应按买卖合同或协议规则的承租人敷衍租金的日期承认收入的完成。其间,假如买卖合同或协议中规则租借期限跨年度,且租金提早一次性付出的,依据《施行法令》第九条规则的收入与费用配比原则,租借人可对上述已承认的收入,在租借期内,分期均匀计入相关年度收入。

  3. 《关于印发〈房地产开发运营事务企业所得税处理办法〉的告诉》 (国税发[2009]31号):企业新建的开发产品在没有竣工或处理房地产初始挂号、获得产权证前,与承租人签定租借预定协议的,自开发产品交给承租人运用之日起,租借方获得的预租价款按租金承认收入的完成。

  1.房产租借的,以房产租金收入为房产税的计税依据。依照房产租金收入核算交纳的,税率为12%。房产税按年征收、分期交纳。

  对按政府规则价格租借的公有住宅和廉租住宅,包含企业和自收自支事业单位向员工租借的单位自有住宅;房管部分向居民租借的公有住宅;履行私房方针中带户发还产权并以政府规则租金规范向居民租借的私有住宅等,暂免征收房产税。

  2. 《财务部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的告诉》 (财税〔2016〕43号)规则:房产租借的,计征房产税的租金收入不含增值税。

  3. 《财务部、国家税务总局关于安顿残疾人工作单位乡镇土地运用税等方针的告诉》 (财税〔2010〕121号)规则:对租借房产,租借两边签定的租借合同约好有免收租金期限的,免收租金期间由产权一切人依照房产原值交纳房产税。

  为进一步支撑住宅租借商场开展,财务部税务总局住宅城乡建造部发布《关于完善住宅租借有关税收方针的公告(2021年第24号)》清晰:

  对企事业单位、社会团体以及其他安排向个人、专业化规模化住宅租借企业租借住宅的,减按4%的税率征收房产税。

  (2)企事业单位、社会团体以及其他安排向企业租借住宅的:承租目标有必要是专业化规模化住宅租借企业。其间专业化规模化住宅租借企业是指企业在开业陈述或许存案城市内持有或许运营租借住宅1000套(间)及以上或许建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住宅城乡建造部分会同同级财务、税务部分,可依据租借商场开展状况,对本区域悉数或许部分城市在50%的起伏内下调规范。

  (1)假如企业归于住宅租借企业(向住宅城乡建造部分进行开业陈述或许存案的从事住宅租借运营事务的企业),则增值税可挑选依照5%的征收率减按1.5%核算应交税额(也可挑选一般计税办法计税),另减按4%的税率征收房产税。

  (2)假如企业不归于住宅租借企业,如增值税按规则能挑选简易计税(如2016年4月30日前获得的住宅)的线%的征收率核算应交税额,另减按4%的税率征收房产税。

  (3)假如企业不归于住宅租借企业,如增值税按规则不能挑选简易计税的线%的税率核算应交税额,另减按4%的税率征收房产税。

  企事业单位、社会团体以及其他安排(含专业化规模化住宅租借企业)转租不归于房产税的交税人,不交纳房产税。

  2.对与高校学生签定的高校学生公寓租借合同、公租房租借两边免征签定租借协议触及的印花税

  3.房子租借合同一经签定,印花税就要全额交纳,比方公司签定10年的房租合同,合同约好10年的租金,则应一次性交纳10年租金金额的悉数印花税。

  4.2019年1月1日至2021年12月31日:小规模交税人50%减征印花税。(财税〔2019〕13号)【温馨提示:运营账簿印花税税率从原先按对“实收本钱和本钱公积算计”的万分之五下降为万分之二点五,将财税〔2018〕50号规则直接归入立法。

  5.房子合同中所载金额和增值税分隔注明的,按不含增值税的合同金额承认计税依据,未分隔注明的,以合同所载金额为计税依据。

  依据 《财务部 国家税务总局关于公共租借住宅税收优惠方针的告诉》 (财税〔2015〕139号)的规则,自2016年1月1日至2018年12月31日:

  1.对公共租借住宅建造期间用地及公共租借住宅建成后占地免征乡镇土地运用税,在其他住宅项目中配套建造公共租借住宅,依据政府部分出具的相关资料,按公共租借住宅建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、处理公共租借住宅触及的乡镇土地运用税。

  2.对公共租借住宅运营处理单位免征建造、处理公共租借住宅触及的印花税。在其他住宅项目中配套建造公共租借住宅,依据政府部分出具的相关资料,按公共租借住宅建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、处理公共租借住宅触及的印花税。

  3.对公共租借住宅运营处理单位购买住宅作为公共租借住宅,免征契税、印花税;对公共租借住宅租借两边免征签定租借协议触及的印花税。

  4.对企事业单位、社会团体以及其他安排转让旧房作为公共租借住宅房源、且增值额未超越扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

  5.企事业单位、社会团体以及其他安排捐献住宅作为公共租借住宅,契合税收法律法规规则的,对其公益性捐献开销在年度利润总额12%以内的部分,准予在核算应交税所得额时扣除。

  6.对契合当地政府规则条件的低收入住宅保证家庭从当地政府收取的住宅租借补助,免征个人所得税,

  7.对公共租借住宅免征房产税。公共租借住宅运营处理单位应独自核算公共租借住宅租金收入,未独自核算的,不得享用免征房产税优惠方针。

  【弥补1】鄙人列状况下,当有确凿证据标明房地产用处产生改动时,企业应当将出资性房地产转换为其他财物或将其他财物转换为出资性房地产:

  (1)出资性房地产开端自用,相应地由出资性房地产转换为自用房地产。比方本来租借的房地产现改为自用房地产;

  (2)房地产开发企业将其存货以运营租借办法租出,相应地由存货转换为出资性房地产;

  (3)自用土地运用权中止自用,用于赚取租金或本钱增值,相应地由无形财物转为出资性房地产;

  (5)房地产企业将用于运营租借的房地产从头开发用于对外出售,从出资性房地产转为存货。

  1.个体工商户租借住宅,依照5%的征收率减按1.5%核算应纳增值税税额。

  2.个体工商户租借不动产(不含住宅)适用一般计税办法计税的,税率为9%;个体工商户租借不动产(不含住宅)适用简易计税办法计税的,征收率为5%。

  个人租借房子,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。对个人租借住宅,不区别用处,按4%的税率征收房产税。

  对个人租借住宅、承租住宅签定的租借合同,免征印花税;租借非住宅在两边签定合同时,由两边按合同规则租金金额的千分之一交纳,缺乏一元的,按一元交纳。

  个人租借房子获得的租金收入应按“产业租借所得”项目核算交纳个人所得税,税率为20%。

  对个人按商场价格租借的居民住宅获得的所得,自2001年1月1日起暂减按10%的税率征收个人所得税。产业租借所得个人所得税前能够扣除的次第为:

  (一)产业租借过程中交纳的税费。交税责任人在租借产业过程中交纳的税金和国家动力交通重点建造基金、国家预算调理基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭据,从其产业租借收入中扣除。

  (三)由交税人担负的租借产业实践开支的补葺费用。答应扣除的补葺费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予鄙人一次持续扣除,直至扣完停止。

  (四)税法规则的费用扣除规范。产业租借所得,每次收入不超越四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用。

  个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐献的部分,依照国务院有关规则从应交税所得中扣除。

  交税人不能供给合法、精确的成本费用凭据,不能精确核算房产租借成本费用的,按租金收入的5%核定应交税所得额。

  方针依据:(《厦门市当地税务局关于自然人租借房产个人所得税征收处理的公告》(厦门市当地税务局公告2018年第1号)、《国家税务总局厦门市税务局关于发布持续履行的税收规范性文件目录的公告》(国家税务总局厦门市税务局公告2018年第2号))

  自然人租借住宅,暂减按10%的税率征收个人所得税;自然人租借非住宅,按20%的税率征收个人所得税。

  (1)当按核定征收申报转租收入(仍为增值税不含税收入)时,不答应扣除转租人向一手租借人付出的租金。

  (2)假如各项税费由租借方承当的,则租借方实践获得的租借所得为“租金收入+各项税费”,应以此作为核算依据。

  (3)公式中的个人所得税税率依据 《财务部国家税务总局关于廉租住宅经济适用住宅和住宅租借有关税收方针的告诉》 (财税〔2008〕24号)第二条第(一)款规则判别,详细为:对个人租借住宅获得的所得减按10%的税率征收个人所得税,对个人租借其他房子依照20%税率征收个人所得税。

  1、(增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-补葺费)小于等于4000元的(补葺费有必要=800元):

  应纳个人所得税=【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-补葺费-800元】×税率×人次;

  2、(增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-补葺费)大于4000元的(补葺费有必要=800元):

  应纳个人所得税=【增值税不含税收入-相关税费(不含增值税)-补葺费】×(1-20%)×税率。

  (1)补葺费每月最高可扣除800元,缺乏800的按实践补葺费用扣除,超越800的余下部分于次月按本原则持续抵扣。

  (2)当按据实征收办法申报转租收入(仍为增值税不含税收入)时,答应添加扣除转租人向一手租借人付出的租金(凭发票扣除,答应扣除的租金费用为增值税含税额)。

  (3)“城建税+教育附加+当地教育附加+房产税+土地运用税+印花税”,总称相关税费。

  (4)假如各项税费由租借方承当的,则租借方实践获得的租借所得为“租金收入+各项税费”,应以此作为核算依据。

  (5)公式中的个人所得税税率依据《财务部国家税务总局关于廉租住宅经济适用住宅和住宅租借有关税收方针的告诉》(财税〔2008〕24号)第二条第(一)款规则判别,详细为:对个人租借住宅获得的所得减按10%的税率征收个人所得税,对个人租借其他房子依照20%税率征收个人所得税。

  (6)房产租借所得以一个月内获得的收入为一次,交税人同一个月屡次获得房产租借所得应兼并核算交税。

  当交税人供给的租借合同中所载租金金额不实或显着偏低,主管税务机关可选用核定计税租金征收的办法,归入定税处理。

  选用此办法征收,其间以核定的最低月租金为月租金收入,各税种的核算办法与按实征收一起。

  因为私房租借核算较为杂乱,为便于交税人自助核算税收,网站有供给私房租借税收核算器功用(适用住宅类型)。

  城市保护建造税、教育费附加、当地教育附加等税费,别离按应缴增值税税额的7%(5%、1%)、3%、2%等税(费)率征收。

  对增值税小规模交税人能够在50%的税额起伏内减征资源税、城市保护建造税、房产税、乡镇土地运用税、印花税(不含证券买卖印花税)、犁地占用税和教育费附加、当地教育附加。

  (1)核算征收(延伸学习:这个月底也是年末,触及发票是否获得以及能否税前扣除的五个税务问题!)

  对增值税小规模交税人依照50%减征印花税、城市保护建造税、教育费附加和当地教育附加

  6.土地增值税扣除凭据(房地产评价陈述或发票等凭据,核定征收的无需供给)

  7.《成都市当地税务局 成都市财务局关于土地增值税有关问题的公告》(成都市当地税务局 成都市财务局公告2016年第3号)

  9.《四川省财务厅 四川省当地税务局关于对成都市契税适用税率的函》(川财税政函〔1999〕2号)

  10.《四川省财务厅 国家税务总局四川省税务局关于增值税小规模交税人减征相关税费的告诉》(川财规〔2019〕1号)

  1.个人出售其获得的不动产(不含其购买的住宅),应以获得的悉数价款和价外费用减去该项不动产置办原价或许获得不动产时的作价后的余额为出售额,依照5%的征收率核算应交税额。

  2.个人转让其自建的不动产(不含其自建自用住宅),以获得的悉数价款和价外费用为出售额,依照5%的征收率核算应交税额。

  4.个人将购买缺乏2年的住宅对外出售的,依照5%的征收率全额交纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住宅对外出售的,免征增值税。上述方针适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的区域。

  5.个人将购买缺乏2年的住宅对外出售的,依照5%的征收率全额交纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非一般住宅对外出售的,以出售收入减去购买住宅价款后的差额依照5%的征收率交纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的一般住宅对外出售的,免征增值税。

  上述方针仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。【温馨提示:广州 深圳 成都 沈阳个人出售住宅增值税征免年限由两年进步至五年】

  6.触及家庭产业切割的个人无偿转让不动产免征增值税。家庭产业切割,包含下列景象:离婚产业切割;无偿赠与爱人、爸爸妈妈、子女、祖爸爸妈妈、外祖爸爸妈妈、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承当直接抚育或许奉养责任的抚育人或许奉养人;房子产权一切人逝世,法定承继人、遗言承继人或许受遗赠人依法获得房子产权。

  1.个人转让二手房获得的所得应依照“产业转让所得”项目征收个人所得税。对转让二手房收入核算个人所得税应交税所得额时,交税人可凭原购房合同、发票等有用凭据,经税务机关审阅后,答应从其转让收入中减除房子原值、转让住宅过程中交纳的税金及有关合理费用。

  依据《国家税务总局关于个人住宅转让所得征收个人所得税有关问题的告诉》(国税发〔2006〕108号)第三条规则:“交税人未供给完好、精确的房子原值凭据,不能正确核算房子原值和应交税额的,税务机关可依据《中华人民共和国税收征收处理法》第三十五条的规则,对其施行核定交税,即按交税人住宅转让收入的必定比例核定应纳个人所得税额。”

  2.个人转让自用达五年以上、并且是仅有的家庭日子用房获得的所得,暂免征收个人所得税。

  (一)房子产权一切人将房子产权无偿赠与爱人、爸爸妈妈、子女、祖爸爸妈妈、外祖爸爸妈妈、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

  (二)房子产权一切人将房子产权无偿赠与对其承当直接抚育或许奉养责任的抚育人或许奉养人;

  (三)房子产权一切人逝世,依法获得房子产权的法定承继人、遗言承继人或许受遗赠人。

  4.经过离婚析产的办法切割房子产权是夫妻两边对一起共有产业的处置,个人因离婚处理房子产权过户手续,不征收个人所得税。

  (1)核算征收(延伸学习: 【保藏】新收入原则对房地产职业财报的影响 )

  (一)房产一切人、土地运用权一切人将房子产权、土地运用权赠与直系亲属或承当直接奉养责任人的。

  (二)房产一切人、土地效果权一切人经过我国境内非营利的社会团体、国家机关将房子产权、土地运用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指我国青少年开展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、我国红十字会、我国残疾人联合会、全国晚年基金会、老区促进会以及经民政部分同意建立的其他非营利的公益性安排。

  1.契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规则的起伏内依照本区域的实践状况承认,并报财务部和国家税务总局存案。

  对个人购买一般住宅,且该住宅归于家庭(成员规模包含购房人、爱人以及未成年子女,下同)仅有住宅的,折半征收契税。对个人购买90平方米及以下一般住宅,且该住宅归于家庭仅有住宅的,减按1%税率征收契税。

  2.自2016年2月22日起,对个人购买家庭仅有住宅(家庭成员规模包含购房人、爱人以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  3.自2016年2月22日起,对个人购买家庭第二套改善性住宅,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(北京市、上海市、广州市、深圳市暂不施行)

  4.关于个人无偿赠与不动产的行为,应对受赠人全额征收契税,但并不包含法定承继人承继土地、房子权属的状况。

  5.在婚姻关系存续期间,房子、土地权属原归夫妻一方一切,改动为夫妻两边共有或另一方一切的,或许房子、土地权属原归夫妻两边共有,改动为其间一方一切的,或许房子、土地权属原归夫妻两边共有,两边约好、改动共有比例的,免征契税。

  【温馨提示:广州 深圳 成都 沈阳个人出售住宅增值税征免年限由两年进步至五年】

  2.个人转让自用5年以上,并且是家庭仅有日子用房,获得的所得免征个人所得税

  5.个人购买家庭仅有住宅(家庭成员规模包含购房人、爱人以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

  个人购买家庭第二套改善性住宅,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税

  6.对增值税小规模交税人依照50%减征印花税、城市保护建造税、教育费附加和当地教育附加

  4.土地增值税扣除凭据(房地产评价陈述或发票等凭据,核定征收的无需供给)

  高新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区个人出售房子,处理地址为国家税务总局成都市税务局第二税务分局(西华门街32号、锦城大路999号、汇泉北路323号)。其他区域个人出售房子,处理地址为房子所在地税务机关。

  购买房子,处理地址与出售方处理地址(企业出售房子处理地址为房子所在地税务机关)保持一起。

  7.《国家税务总局关于个人转让房子有关税收征管问题的告诉》(国税发〔2007〕33号)

  9.《成都市当地税务局成都市财务局关于土地增值税有关问题的公告》(成都市当地税务局成都市财务局公告2016年第3号)

  10.《财务部 国家税务总局关于调整房地产买卖环节税收方针》(财税〔2008〕137号 )

  12.《四川省财务厅四川省当地税务局关于对成都市契税适用税率的函》(川财税政函〔1999〕2号)

  13.《财务部 国家税务总局住宅城乡建造部关于调整房地产买卖环节契税运营税优惠方针的告诉》(财税〔2016〕23号)

  14.《四川省财务厅国家税务总局四川省税务局关于增值税小规模交税人减征相关税费的告诉》(川财规〔2019〕1号

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