某地土地增值税清算处理规程(试行)发布

发布时间:2022-03-24 10:08:28 | 作者:亚博游戏官网

  国家税务总局西藏自治区税务局关于发布《西藏自治区土地增值税清算处理规程(试行) 》的公告

  为了进一步加强土地增值税征收处理,标准土地增值税清算 作业, 依据《中华人民共和国税收征收处理法》 及其实施细则、 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家 税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的 告诉》( 国税发〔2006〕 187 号) 、《国家税务总局关于印发〈土 地增值税清算处理规程〉的告诉》(国税发〔2009〕 91 号) 、 《税务标准性文件拟定处理办法》(国家税务总局令第 41 号公 布,第 50 号、53 号批改) 等规则,国家税务总局西藏自治区税 务局拟定了 《西藏自治区土地增值税清算处理规程(试行)》 ,现予以发布。

  第一条 为加强土地增值税征收处理服务,标准清算作业流程,一致清算作业标准,完结清算处理一体化,依据《中华人民共和国税收征收处理法》 及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》( 国税发〔2006〕 187 号) 、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算处理规程〉的告诉》(国税发〔2009〕91 号) 、《税务标准性文件拟定处理办法》 (国家税务总局令第41号发布,第50号、53号批改) 等规则,拟定本规程。

  第三条 本规程所称土地增值税清算,是指交税人契合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及有关方针规则,核算房地产开发项目应当交纳的土地增值税税额,向主管税务机关供给有关材料,处理土地增值税清算手续,经税务机关审阅后,结 清该房地产项目应交纳土地增值税税款的行为。

  第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的交税人,主管税务机关担任土地增值税清算的受理和审阅。

  第五条 交税人应照实申报交纳土地增值税,保证清算申报 的实在性、精确性、完整性、合理性和相关性。

  第六条 税务机关应当加强与同级财务、发改、住建、天然 资源等部分的信息交流协作,充分利用第三方信息,强化土地增 值税清算处理。

  第七条 税务机关应为交税人供给优质交税服务,加强土地 增值税方针宣扬教导。主管税务机关应及时对交税人清算申报的 收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核算等状况进行 审阅,依法征收土地增值税。

  第八条 土地增值税以房地产主管部分批阅、存案的房地产 开发项目为单位进行清算。关于分期开发的项目,以分期项目为 单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计检查(建筑 性具体规划)、工程规划、出售(预售)、竣工检验等承认。

  同一个项目既制造普通住宅,又制造其他类型房地产的,应 别离核算增值额、增值率,别离清算土地增值税。

  第九条 交税人应自获得下列批复、存案、证照或签定相关 合同之日起 30 内向主管税务机关报送复印件或许税务机关认可 的其他办法的材料:

  第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收 处理,按项目别离树立台账,按月收集、更新,对房地产开发全 进程实施盯梢监控,做到税务处理、交税服务与项目开发同步。

  第十一条 主管税务机关应当重视交税人项目开发期间的 管帐核算作业, 对交税人一起开发多个项目或许分期开发项目 的,应催促交税人依据清算要求按不同项目或许不同分期合理归 集有关收入、本钱、费用。

  第十三条 对契合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算。

  (一 )已竣工检验的房地产开发项目,已转让的房地产建筑 面积占整个项目可售建筑面积的份额在 85%以上,或该份额虽未 超越 85%,但剩下的可售建筑面积现已租借或自用的。

  (四) 主管税务机关有依据以为交税人有躲避交税责任行 为, 或许构成税款丢失的。

  关于契合本规程第十二条规则的项目,交税人应当在满意条 件之日起 90 日内向主管税务机关处理清算手续。

  对契合本规程第十三条规则的项目,主管税务机关应团体审 议,依据项目实践状况承认是否需求进行清算,团体审议的成果应当构成记载存档。关于承认需求进行清算的房地产开发项目, 由主管税务机关下达清算告诉,交税人应当在收到清算告诉书之 日起 90 日内处理清算。对承认暂不告诉清算的,应持续做好项 目处理,每年作出评价, 及时承认清算时刻并告诉交税人。

  应进行土地增值税清算的交税人或经主管税务机关承认需 要进行清算的交税人,在上述规则的期限内拒不清算或不供给清 算材料的,由主管税务机关责令期限改正;逾期仍未申报的,主 管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收处理法》有关规则 处理。

  (二)房地产开发项目清算阐明,主要内容应包含房地产开 发项目立项、用地、开发、出售、相关方买卖、融资、税款交纳 等基本状况及主管税务机关需求了解的其他状况。

  (三 )项目竣工决算报表、获得土地运用权所付出的地价款 凭据、国有土地运用权出让合同、银行借款利息结算告诉单、项 目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、出售明细表、预售 许可证等与转让房地产的收入、本钱和费用有关的证明材料。

  (四 )交税人可自愿托付涉税专业服务机构署理申报、审阅 鉴证;已托付涉税专业服务机构署理申报、审阅鉴证的交税人,应报送涉税专业服务机构出具的陈述。

  第十六条 主管税务机关收到交税人清算材料后,对契合清 算条件的项目,且报送的清算材料齐备的,予以受理并出具受理 告诉书。

  交税人契合清算条件,但报送的清算材料不全的,主管税务 机关应一次性奉告交税人,并宣布期限补正材料告诉书,告诉纳 税人在收到告诉书之日起 15 日内补齐清算材料。

  第十七条 土地增值税清算审阅应遵照标准一致、通明高效 的准则,树立彼此监督、彼此限制的作业机制,构成分工明晰、 责任明晰、联接高效的审阅作业链条。

  第十八条 各市(地、开发区) 税务机关应会集本单位专业 人才,建立清算审阅危险处理团队。

  第十九条 主管税务机关受理交税人土地增值税清算材料 后, 向清算审阅危险处理团队提交清算项目相关材料。

  第二十条 清算审阅危险处理团队要依据主管税务机关提 交的清算项目材料,展开危险排查作业,构成危险排查作业草稿并将危险排查成果及时推送主管税务机关。

  主管税务机关应结合危险排查成果进行清算审阅作业,并在 规则期限内完结审阅成果的承认、与交税人交流意见、清算定论 出具等作业。

  案头审阅是指对交税人报送的清算材料进行数据、逻辑审 核, 要点审阅项目归集的一致性、完整性和数据核算精确性等。

  实地审阅是指在案头审阅的基础上,经过对房地产开发项目 实地查验等办法,对交税人申报状况的客观性、实在性、合理性、 相关性进行审阅。应结合项目立项、规划、施工材料,要点实地 查核项目的楼栋、路途、挡土墙、美化、校园、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的工程量,承认校园、幼儿园、会所、 体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

  第二十二条 审阅收入状况时,应结合出售发票、出售合同 (含主管部分网上存案挂号材料)、出售(预售) 许可证、房产 出售分户明细表及其它有关材料,要点审阅出售明细表、房地产 出售面积与项目可售面积的数据相关性,以核实计税收入;对销 售合同所载商品房面积与有关部分实践丈量面积不一致,而产生 补、退房款的收入调整状况进行审阅;对营改增后应税收入是否不含增值税进行审阅;对出售价格进行评价,审阅有无价格显着 偏低状况。

  税务机关可经过实地查验,承认是否少计、漏计事项,承认 有无将开发产品用于职工福利、奖赏、对外出资、分配给股东或 出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人的非钱银性财物等状况。

  (一 )房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖赏、对 外出资、分配给股东或出资人、赔偿债款、交换其他单位和个人 的非钱银性财物等,产生所有权搬运时应视同出售房地产,其收 入按下列办法和次序承认:

  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或 用于租借等商业用途时,假如产权未产生搬运,不征收土地增值 税, 不列收入,不扣除相应的本钱和费用。

  (二 )房地产开发本钱,包含:土地征用及拆迁补偿费、前 期工程费、建筑安装工程费、基础设备费、公共配套设备费、开 发直接费用。

  对依照税收规则归于可直接计入的扣除项目,应直接计入清 算单位或开发产品类型的扣除项目;对归于多个清算单位或开发 产品类型一起产生的扣除项目, 应按以下准则核算分摊:

  (一) 对归于多个清算单位一起产生的扣除项目, 其间:取 得土地运用权所付出的金额依照占地面积法(即其转让土地运用 权的面积占可转让土地运用权总面积的份额)在多个清算单位之 间进行分摊;其他一起产生的扣除项目, 依照建筑面积法(即其 可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的份额)在多个清算单 位之间进行分摊。

  (二)对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应别离 核算增值额的,对其一起产生的扣除项目,依照建筑面积法进行 分摊。

  (一) 在土地增值税清算中,核算扣除项目金额时,其实践 产生的开销应当获得但未获得合法凭据的不得扣除。

  (四 )扣除项目金额中所归集的各项本钱和费用有必要是在清 算项目开发中直接产生的或应当分摊的。

  (五)对同一类事项,应当采纳相同的管帐方针或处理办法。管帐核算与税务处理规则不一致的,以税务处理规则为准。

  第二十七条 审阅获得土地运用权所付出的金额和土地征 用及拆迁补偿费时应当要点重视:

  (一 )同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办 法是否合理、合规,具体金额的核算是否正确。

  ( 二)是否存在将房地产开发费用记入获得土地运用权所支 付的金额、土地征用及拆迁补偿费的景象。

  ( 三)拆迁补偿费是否实践产生,尤其是付出给个人的拆迁 补偿款、拆迁( 回迁) 合同和签收花名册或签收凭据是否一一对 应。

  (三 )多个(或分期) 项目一起产生的前期工程费、基础设备费,是否按项目合理分摊。

  (一)公共配套设备的界定是否精确,公共配套设备费是否 实在产生, 有无预提的公共配套设备费的状况。

  (三 )多个(或分期) 项目一起产生的公共配套设备费,是 否按项目合理分摊。

  (一) 产生的费用是否与决算陈述、审计陈述、工程结算报 告、工程施工合同记载的内容相符。

  (二)房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否 重复核算扣除项目。

  (三 )参照当地当期同类开发项目单位均匀建安本钱或当地 建造部分发布的单位定额本钱,验证建筑安装工程费开销是否存 在反常。

  (四 )房地产开发企业选用自营办法自行施工建造的,还应 当重视有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械运用费等状况。

  (一) 是否存在将企业行政处理部分( 总部)为安排和处理 出产经营活动而产生的处理费用记入开发直接费用的景象。

  (二) 开发直接费用是否实在产生,有无预提开发直接费用的状况,获得的凭据是否合法有用。

  (二)分期开发项目或许一起开发多个项目的,其获得的一 般性借款的利息开销,是否依照项目合理分摊。

  (四 )是否将向金融机构付出的参谋费、手续费、咨询费等 非利息性质的费用计入利息开销。

  关于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收 的各项费用, 审阅其代收费用是否计入房价并向购买方同时收 取;今世收费用计入房价时,审阅有无将代收费用计入加计扣除 以及房地产开发费用核算基数的景象。

  在审阅收入和扣除项目时,应要点重视相关企业买卖是否按 照公允价值和经营惯例进行事务来往。应当重视企业大额来往款 余额,审阅买卖行为是否实在。

  应当承认与转让房地产有关税金及附加扣除的规模是否契合税收有关规则。依据管帐制度规则,交税人交纳的印花税列入 “处理费用”科目核算的,依照房地产开发费用的有关规则扣除, 列入“税金及附加”科目核算的,计入“与转让房地产有关税金” 予以扣除。交税人交纳的教育费附加、当地教育附加可计入“与 转让房地产有关税金”予以扣除。对不归于清算规模或许不归于 转让房地产时产生的税金及附加,不该作为清算扣除项目。

  第三十六条 主管税务机关应在项目清算受理之日起 180 日内作出清算定论;如确有困难的,经县(区)级税务局同意, 可延期 90 日完结,并书面奉告交税人;如有特殊状况的, 经市 (地、开发区)税务局同意, 可再延期 90 日完结, 并书面奉告 交税人。

  第三十七条 主管税务机关依照有关税收法规和本办法的 规则展开审阅作业,土地增值税清算审阅完毕应当出具审阅报 告。审阅陈述经主管税务机关团体审议、同意后,由主管税务机 关制造《税务事项告诉书》 ,将审阅成果书面告诉交税人。交税 人应在收到告诉书之日起 30 日内处理补(退) 税事宜。

  第三十八条 在土地增值税清算进程中,发现交税人有下列 景象之一的,可按核定办法对房地产项目进行清算。

  (三)虽设置账簿,但账目紊乱或许本钱材料、收入凭据、 费用凭据残缺不全,难以承认转让收入或扣除项目金额的。

  (四 )契合土地增值税清算条件,未依照规则的期限处理清 算手续,经税务机关责令期限清算,逾期仍不清算的。

  第三十九条 契合上述核定征收条件的,由主管税务机关发 出核定征收的税务事项奉告书后,税务人员对房地产项目展开土 地增值税核定征收核对,经主管税务机关审阅合议,告诉交税人 申报交纳应补缴税款或处理退税。

  第四十条 土地增值税核定征收应当团体研究决定,选用主 管税务机关局长办公会议办法, 对核定征收进行审阅确认。

  第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后 再转让的, 应按月汇总, 并在次月 15 日内征收土地增值税。

  第四十三条 土地增值税清算审阅期间转让房地产的,按规则预征土地增值税,待税务机关出具清算定论后,依照清算后再 转让的规则汇总申报交纳土地增值税, 多退少补。

  第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘处理,教导交税人及时、精确进行尾盘申报。

  第四十六条 土地增值税清算处理其他未尽事宜,应严厉依照《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算处理规程〉的告诉》(国税发〔2009〕91 号)的规则履行。

  第四十八条 本规程自 2022 年 4 月 1 日起实施,此前已受 理但未出具清算审阅定论的,可按本规程处理。

  发布时刻:2022-03-09 17:37 来历:国家税务总局西藏自治区税务局

  现将《国家税务总局西藏自治区税务局关于发布西藏自治区土地增值税清算处理规程(试行)的公告》(国家税务总局西藏自治区税务局公告2022年第2号,以下简称《公告》)解读如下:

  为加强土地增值税清算处理,国家税务总局先后出台了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算处理规程〉的告诉》(国税发〔2009〕91号),其间国税发〔2006〕187号规则“各省税务机关可依据本告诉的规则并结合当地实践状况拟定具体清算处理办法”,国税发〔2009〕91号规则“本规程自2009年6月1日起实施,各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实践,对本规程进行进一步细化”。为此,咱们依照税务总局要求,结合我区实践状况,拟定了本公告。

  土地增值税处理杂乱,清算申报、清算审阅作业时刻跨度长,流程比较杂乱,征纳两边互动频频,经过拟定《公告》,细化了清算申报、清算审阅流程,进一步明晰征纳两边的责任,既标准了税务机关的税收法律,又促进交税遵照度的进步。

  《中华人民共和国税收征收处理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算处理有关问题的告诉》(国税发〔2006〕187号)和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算处理规程〉的告诉》(国税发〔2009〕91号)、《税务标准性文件拟定处理办法》(国家税务总局令第41号发布,第50号、53号批改)。

  1.清算单位的界定。分期开发的房地产项目,以分期项目为单位清算,这是基本准则。怎么对项目进行分期,需求依据各地房地产主管部分处理现状,具体状况具体分析,所以《公告》规则“具体结合项目立项、用地规划、方案设计检查(建筑性具体规划)、工程规划、出售(预售)、竣工检验等承认”。

  2.项目日常处理。《公告》强化了税务机关对房地产开发项目的日常税收处理,结合国税发〔2009〕91号第六条规则的税务机关项目处理内容,对交税人报送材料作出具体规则。明晰主管税务机关坚持处理连续性,积极重视交税人管帐核算、催促交税人依照要求合理归集有关收入、本钱、费用。

  为保证土地增值税清算。审阅作业愈加有用和标准一致,《公告》第十七条至第二十条明晰各市(地、经开区)税务机关应会集本单位专业人才建立“清算审阅危险处理团队”,对清算项目的收入、本钱、费用等进行危险排查,下降主管税务机关的土地增值税清算审阅法律危险。

  《公告》第二十五条明晰了多个清算单位内产生的本钱、费用怎么分摊,即对依照税收规则归于可直接计入的扣除项目,应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目;对归于多个清算单位一起产生的扣除项目,其间:获得土地运用权所付出的金额依照占地面积法(即其转让土地运用权的面积占可转让土地运用权总面积的份额)在多个清算单位之间进行分摊;其他一起产生的扣除项目,依照建筑面积法(即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的份额)在多个清算单位之间进行分摊。明晰了同一清算单位内产生的本钱、费用怎么分摊,即对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应别离核算增值额的,对其一起产生的扣除项目,依照建筑面积法进行分摊。

  《公告》第七章就标准尾盘处理提出了要求,即土地增值税清算审阅期间转让房地产的,按规则预征土地增值税,待税务机关出具清算定论后,交税人依照清算后再转让的规则汇总申报交纳土地增值税,多退少补。清算后再转让的,交税人应按月汇总,并在次月15日内申报交纳土地增值税。

  本公告自发布之日起30日后实施,此前已受理但未出具清算审阅定论的,可按本规程处理。