房地产那么挣钱恒大和阳光100却相继呈现债款违约?钱去哪了?

发布时间:2022-05-08 16:31:19 | 作者:亚博游戏官网

  最近一段时刻各大房企都面对了不同程度的债款压力,乃至有些房企扛不住压力而呈现债款违约的。

  前几天恒大就发布公告,无力承当2.6亿美元到期债款的担保责任;到了12月8日,阳光100我国控股有限公司也发布公告称,一笔本息约1.79亿美元的10.5%优先美元收据于12月5日到期,但该公司因活动性问题无法归还本金和应计但未付的利息产生违约。

  这现已不是阳光100第1次违约,本年8月份的时分,阳光100一笔2亿美元的债券也产生过兑付违约。

  不论是恒大仍是阳光100,他们都是国内比较大的开发商,平常出售额度十分巨大,像恒大一年的出售就到达几千亿,赢利也到达几百亿,为什么连2.6亿美元的债款都还不起呢?

  看到这些许多人都挺疑惑的,地产公司平常都是财大气粗,地产职业也是整个社会傍边最挣钱的职业之一,比方富豪榜上有许多人便是从事地产开发的,可为什么最近一段时刻却呈现债款还不起,他们的钱究竟都到哪里去了呢?

  实际上房地产开发商外表看起来衣光亮丽,但实际上都是靠杠杆开发支撑起来的,房地产职业最典型的一个特色便是高负债,高周转。

  在房地产全体职业比较景气的布景之下,在融资环境比较达观的情况下,房地产开发商这一套还能够玩得通,可是一旦房地产职业下行了,融资途径又被堵上了,他们就随时或许呈现债款危险。

  我们别看房地产企业平常很豪气,可是实际上大多数房地产企业负债率都十分高,光靠短期的运营赢利底子无法归还这些债款,只能经过不断的融资来完成债款的连续。

  仅仅最近两年时刻我国加大对房地产职业的管控力度,融资现已没有曾经那么简单了,特别是在三道红线压力之下,许多企业融资途径越来越小,这时分只能依托自身的造血来归还债款,假如自身的资金回笼不达观,就会面对很大的压力。

  外表看房地产公司每年都可以回笼很大资金,但这些资金其实很快就会花出去的。

  地产公司平常在运营傍边也会面对各种费用,比方员工费用,包含员工的薪酬,奖金,福利待遇,社保等等,这儿面光是各大地产公司高管,每年就付出不少的钱,由于有些人一年的薪酬就到达几千万乃至上亿。

  除了员工各项开支之外,包含企业的工作本钱、税费本钱、打点本钱等等都是不小的开支。

  关于开发商来说最中心的资源之一便是土地,曩昔十几年我国楼市行情火爆,许多开发商都活跃拿地,有些开发商土地储藏就到达几百万乃至几千万平米,这些都需求消耗许多的资金。

  比方截止2021年上半年,恒大一共储藏了778个项目,总规划建筑面积2.14亿平米,这儿面土地价值就到达4,500亿以上,假如这些土地悉数建成房子卖出去,理论上价值大约到达1.5万亿左右。

  开发最中心的事务便是盖楼,然后把它卖出去,所以用在项目的各项资金也是十分多的。

  我们不要小看一个项目,其实各项开销可不小,从前期的土地到后期的宣扬,每一个都要花各种费用。

  一个楼盘从始至终需求花的钱,包含但不局限于土地本钱、勘测规划本钱、三通一平本钱、基础设备建造本钱、建筑安装工程本钱、公共配套设备建造本钱、开发间接本钱、管理费用(包含管理人职薪酬,工会经费,事务接待费,员工教育经费,劳作保险费,失业保险费,董事会费,咨询费,审计费,诉讼费等等)、财务费用,出售费用(广告宣扬、署理佣钱等等)。

  现在绝大多数开发商都是杠杆开发,自己只需求有30%左右的资金就可以经过向银行或许信任等其他金融机构借借款开发项目。

  所以现在各大开发商的负债率是十分高的,大多数开发商的全体资产负债率都到达80%以上,单个企业乃至到达100%以上。

  这些债款都有固定的归还期限,到期之后就必须连本带息归还出去,所以开发商每年用于归还债款上的钱可不是一笔小数目。

  最近几年时刻,各大开发商都在活跃进职事务调整,除了房地产主业之外,许多开发商还把事务拓宽到其他范畴。

  比方恒大除了地产事务之外,还触及金融、轿车,健康,矿泉水,粮油,畜牧等许多工业,并且每进入一个工业,他们的出资力度都十分大,有或许到达几十乃至几百亿,比方恒大轿车从建立至今烧的钱现已到达400亿以上。

  开发商分红有两种方法,一种是没有上市的开发商分红,只需依照各大股东的股份进行分配;假如上市了,要依照每10股份多少钱进行分配,像恒大曩昔几年时刻一向都在分红,即使债款十分高,依然坚持分红,这些分红每年都是几十亿乃至上百亿。

  这些分红落到个人手里之后就跟开发商自身就没有联系了,由于个人跟企业财务是独立的,哪怕企业破产了跟个人都没有联系。

  总归、开发商需求花钱的当地十分多,更要害的是开发商手头上的钱许多都是借他人的,并不是他们自己的钱,既然是借他人的钱,那到期之后你就必须归还。

  归还这些债款有两种方法,一种是依托自己的运营赢利去归还,还有一种是经过外部假贷,比方发行企业债或许向银行借款、发行理财产品等融资。

  一旦融资的途径受限了,无法从外部融资就有或许导致资金链断裂,届时就很简单呈现债款违约,乃至连几亿元都还不上。