立法 进一步优化房地产开发企业资质全过程监管 ——浅谈《修正〈房地产开发企业资质处理规则〉的决…

发布时间:2021-11-28 20:23:47 | 作者:亚博游戏官网

  近来,住宅和城乡建造部发布《修正〈房地产开发企业资质处理规则〉的决议(征求定见稿)》(以下简称《征求定见稿》),向社会揭露征求定见。定见反应截止时刻为2021年12月2日。早在1993年,《房地产开发企业资质处理规则》(下文简称《规则》)就由原建造部拟定发布。跟着我国社会主义法制系统的逐步完善,2000年,原建造部依据《城市房地产开发运营处理条例》第九条对《规则》进行大幅修正,将房地产开发企业的资质从五级削减为四级,沿用至今,期间仅依据《中华人民共和国公司法》的规则删去了各级资质对注册本钱的最低限额要求。此次修正进一步贯彻落实《国务院关于深化“证照别离”变革 进一步激起商场主体开展生机的告诉》,对照《中心层面设定的涉企运营答应事项变革清单(2021年全国版)》作了相应修正。整体来看,《征求定见稿》贯穿事前、事中、过后监管全流程。

  本次《规则》修正的最大亮点是“下降事前监管要求”。房地产开发资质,实质上是房地产开发运营的准入门槛,是国家对房地产业进行宏观处理、监督的重要手法。它在必定程度上反映了国家对房地产业健康开展的必要管控和合理干涉。《征求定见稿》将房地产开发企业资质由四级调整为两级,撤销三级四级资质的确认,相应调整二级资质认可条件:删去房地产开发运营时限、过往房地产开发面积或开发投资额下限的要求,放宽相关专业人员的数量下限,二级资质的房地产开发企业只需满意“修建面积不超越25万平方米、不得越级承当使命”的要求即可,其承当事务的详细规划不再由政府主管部分确认。一起,依据国务院深化“证照别离”变革要求,撤销要求房地产开发企业请求《暂定资质证书》程序。

  上述多处改动,释放了对房地产开发商场的严重利好信号。《征求定见稿》大幅下降事前批阅规范、简化批阅程序,有利于激起民间本钱进入房地产开发范畴的积极性。一起,二级资质门槛下降,使得更多的房地产开发企业能够满意监管部分对信任公司向房地产开发企业发放信任借款的要求(依据银监办发〔2010〕54号文件的要求,信任公司发放借款的房地产开发项目,有必要满意房地产开发商或其控股股东具有二级资质)。这在必定程度上有助于缓解近年来房地产开发企业融资困难问题。长时间来看,这也将有助于添加产品房商场供应,然后起到按捺房价作用。

  但《征求定见稿》对现行《房地产开发企业资质处理规则》中一级资质的获得条件未做任何改动,仍从运营年限、修建面积下限、修建工程质量、专业人员人数及职称等方面对请求企业进行全方位调查,但却对二级资质的获得条件删减前述大部分目标。依据《城市房地产开发运营处理条例》第九条的规则,主管部分核定房地产开发企业资质等级时,应考虑房地产开发企业的财物、开发运营成绩等目标。一级、二级资质申报门槛差异大,但在资质获得后的运营活动中,两级资质仅在建造规划方面存在差异,匹配度是否适宜,值得考虑。

  首要,撤销年检,采纳“双随机、一揭露”监管。近20年来,房地产开发企业的资质一向施行年检准则。企业若无正当理由不参与资质年检的,视为年检不合格,资质证书直接被刊出,无任何弥补时机,企业只能从头预备资料,再行请求。但《征求定见稿》拟确认的新监管方法,监管部分不再坐等企业上门承受查看,而是在监管过程中随机抽取查看目标,随机遴派法律查看人员,并及时向社会揭露查看状况及查办成果。一起,要求查看全程留痕,完成职责可追溯,意图在于约束监管部分的自在裁量权。这给企业头上悬了一把“达摩克利斯之剑”,促使其增强遵法自觉性,使其不敢心存侥幸、冒险违规。当然,《征求定见稿》也给房地产开发企业留下改错空间:假如企业不再契合相应资质条件的,给予其必定期限改正;只要拒不改正的,才撤回其资质证书。这表现了监管部分法律的温度。

  值得留意的是,《征求定见稿》仅简略提及了新的监管方法,在实践履行过程中,县级以上人民政府房地产开发主管部分还需求做很多细化作业,包含树立随机查看事项清单,确保查看清单依据相关法律法规规章修订状况和作业实践进行动态调整;要清晰查看依据、查看主体、查看内容、查看方法等。特别重要的是,监管部分要依据当地经济社会开展和房地产开发监管范畴中的实践状况,合理确认随机查看的份额和频次。既要确保必要的查看掩盖面和作业力度,又要防止查看过多和法律扰民。

  其次,企业丢失资质证书后,无须再通过“在新闻媒体上声明报废”这一前置程序才干补领。依据《征求定见稿》的规则,企业丢失资质证书后,能够直接向原资质批阅部分提出请求,后者应当在5个作业日内处理结束。2017年9月印发的《国务院审改办等十一部分关于撤销27项中心指定当地施行行政批阅中介服务和证明资料的告诉》要求,房地产开发企业二级及以下资质证书丢失请求补办的,不再要求请求人托付媒体刊登报废声明。此次修正将其掩盖到一级资质企业。现行《房地产开发企业资质处理规则》之所以要求企业履行揭露声明报废程序,是为了防止资质证书被其他企业不合法使用。但在政务电子化遍及状况下,这一忧虑也不必要,删去该前置程序,可减轻企业担负。

  除触及对企业资质处理的若干景象、持续保存现行《房地产开发企业资质处理规则》的处分办法外,《征求定见稿》还删去了对房地产开发企业其他违法违规景象的详细处分规则,修正为依照《中华人民共和国行政处分法》《建造工程质量处理条例》等法律法规规则予以处理。这与这些违法行为已经在前述上位法中有相应规则有关。需求留意的是,若依照这样的修正思路,现行《房地产开发企业资质处理规则》第十九条、第二十条的内容也与上位法《城市房地产开发处理条例》第三十四条彻底重合,无须再作规则。

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